各镇（街道）人民政府（办事处），各园区管委会，区各委办局，区各直属单位：

　　为有效推进全区工业企业闲置土地处置和低效用地再开发工作，根据《闲置土地处置办法》（国土资源部第53号令）和《省政府办公厅关于促进低效产业用地再开发的意见》（苏政办发〔2016〕27号）、《市政府办公室印发关于盘活利用工业企业低效用地和闲置土地实施意见的通知》(泰政办发〔2016〕86号）等有关文件精神，结合我区实际，制定如下实施意见。

　　一、指导思想

　　以创新、协调、绿色、开放、共享为发展理念，以调整土地利用结构、优化土地资源配置为目标，健全节约集约用地制度，推进工业企业闲置土地处置和低效用地再开发，提高土地资源要素配置效率和产出效益，有效缓解用地计划和规划空间不足矛盾，为推动我区经济和社会事业可持续发展提供坚实的用地保障。

　　二、认定标准

　　（一）闲置土地

　　1. 国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的工业用地；

　　2. 已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占协议总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的工业用地。

　　（二）低效用地

　　1. 不符合国家产业政策、安全、环保、能耗等要求的工业用地；

　　2. 按照城乡规划和产业结构调整要求关停并转及近期需要搬迁的工业用地；

　　3. 因企业自身原因无法按国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定进行建设利用，土地开发强度低于约定标准，但又未达到闲置土地认定标准的工业用地；

　　4. 由相关部门认定的“僵尸企业”用地；

　　5. 在工业用地调查中，连续三年以上（含三年）亩均税收低于本行业平均亩均税收50%以上（含50%）的工业用地；

　　6. 其他工业企业低效用地。

　　三、处置方式

　　（一）闲置土地处置

　　1. 因企业原因未开发造成的闲置土地处置方式。未动工开发满一年不足两年的，经区土地资产管理委员会核准，报区政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《征缴土地闲置费决定书》，按照土地出让或者划拨价款的百分之二十征缴土地闲置费，土地闲置费纳入区土地出让金专户管理；未动工开发满两年的，或办理限期建设手续又不履行的，由区国土分局调查认定，并报区政府批准后，向国有建设用地使用权人下达《收回国有建设用地使用权决定书》，撤销原土地批准文件，终止土地出让合同或划拨决定书，注销土地登记，无偿收回国有建设用地使用权。

　　2. 因企业原因开发不足或因政府原因造成的闲置土地处置方式。由项目所在镇（街道）、园区牵头，主动与项目实施主体进行沟通协调，在有利于项目建设和土地利用的基础上，由区国土分局与项目实施主体签订补充协议，重新约定开工时间或有偿收回。

　　（二）低效用地再开发

　　1. 协商回购。对企业依法取得国有土地使用权后，因项目、市场、资金、技改等原因无法按照土地出让合同和投资约定开发的，或虽已投产但产出水平低于相关规定的企业用地，在进行市场评估的基础上，采取协商方式有偿回购土地使用权。对协商不成的，由区国土分局责令企业限期履行土地出让合同。

　　2. 增资技改。低效工业用地再开发不涉及改变土地用途等使用条件的，可责令土地使用权人通过限期追加投资等方式继续开发。符合规划、环保、消防、安全等条件的，鼓励企业进行增资技改，建设多层高标准厂房。

　　3. 兼并重组。鼓励和引导企业利用技术、管理、资本、市场及品牌等方面的优势，对产品附加值不高且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组，推进产业转型升级。对兼并重组中涉及原企业的土地使用权、房屋所有权转让的，按程序办理转让手续并进行登记发证。

　　4. 引导转让。对企业依法取得土地使用权后，已投入一定的资金进行土地开发，因项目、资金、预期效益等原因，短期内难以继续开发或达到预期目标的，各镇（街道）、园区可引导企业将全部或部分土地使用权转让给招商引资项目使用，促进低效用地实现再利用。

　　5. 退二进三。对在城镇规划控制区域内，按照城镇总体规划要求拟调整为第三产业的工业企业，由区政府收回后根据计划安排，按招拍挂方式出让供地。

　　6. 转型升级。在符合相关规划的前提下，经区政府批准，利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、“互联网+”等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡政策，过渡期为5年，过渡期满后需按新用途办理用地手续。

　　四、面积认定

　　（一）闲置土地

　　闲置土地收回重新出让的，受让人根据出让合同约定进行建设，竣工后按照出让合同载明的土地使用权面积进行认定。

　　（二）低效用地

　　1. 低效用地回购重新出让的，受让人根据出让合同约定进行建设，竣工后按照出让合同载明的土地使用权面积进行认定。

　　2. 增资技改经主管部门核准（备案），并根据相关文件完成技改或转型升级的，按照下列公式折算再开发土地面积。

　　再开发面积=[企业实际总投资额—用地总面积×250（开发区280）万元]÷250（开发区280）万元。

　　3. 兼并重组或引导转让的，实施兼并重组或受让企业投产达效，按兼并重组部分或转让的土地使用权面积进行认定。

　　五、政策支持

　　（一）对工业企业利用现有厂房、土地开展技术改造，经相关部门批准，在不改变土地用途的前提下实施拆建、改扩建、利用地下空间等途径提高容积率的，免于补缴土地出让金。

　　（二）在符合产业政策和产业规划、满足投资强度和产出要求的前提下，企业通过合并、分立、出售、置换等方式进行重组，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，不征收增值税；土地使用者将土地使用权归还给土地所有者（国家），免征增值税。两个或两个以上的公司，依照法律规定、合同约定，合并为一个公司，且原投资主体存续的，对其合并后的公司承受原合并各方的土地、房屋权属的，免征契税。公司依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属的，免征契税。企业办理合并分立的，可以依法自主选择企业类型，自主约定注册资本、实收资本和出资份额。

　　（三）工业企业将部分低效土地进行转让，具备分割条件的，由区国土分局依法办理土地使用权转移登记；工业企业将包括但不限于土地使用权的资产进行转让，只有土地使用权证而没有房屋所有权证，但房屋已实际建成，且土地不属于闲置土地范畴的，由镇（街道）、园区出具报告，经区政府批准后，由区国土分局依法办理土地使用权转让手续。

　　六、资金安排

　　（一）收回或回购土地用于镇（街道）、园区项目建设的，收回或回购资金由镇（街道）、园区负责筹措。

　　（二）收回或回购土地用于区级项目建设的，收回或回购资金由区财政负责安排。

　　（三）收回或回购土地资金使用，由区审计局负责把关。

　　七、考核验收

　　（一）根据市政府下达的目标任务，结合工作实际，区政府每年对各镇（街道）、园区下达工业企业闲置土地处置和低效用地再开发任务，并纳入对各镇（街道）、园区空间换地综合考核体系。

　　（二）各镇（街道）、园区在每年12月底前须向区工业企业闲置土地处置和低效用地再开发领导小组办公室（以下简称领导小组办公室）申报本辖区范围内工业企业闲置土地处置和低效用地再开发方案，经领导小组办公室审核后，纳入全区下一年度闲置土地处置和低效用地再开发计划。

　　（三）工业企业闲置土地处置和低效用地再开发完成后，各镇（街道）、园区应向领导小组办公室申请验收，领导小组办公室接到申请后应及时组织相关部门进行验收。

　　（四）对验收合格的项目，给予所在镇（街道）、园区或所属企业一次性补助奖励（奖补办法另行制定），用于补助工业企业闲置土地处置和低效用地再开发过程中所产生的相关费用。

　　八、组织领导

　　（一）加强组织领导。区政府成立区工业企业闲置土地处置和低效用地再开发领导小组，由区长任组长、分管副区长任副组长，区委宣传部、区法院、发改委、经信委、财政局、国土分局、住建局、商务局、市场监管局、审计局、环保局、安监局、人防办、法制办、规划分局、国税局、地税局等部门主要负责人为成员，负责对工业企业闲置土地处置和低效用地再开发工作的组织领导。领导小组下设办公室，由区国土分局主要负责人任主任，区发改委、经信委、国土分局、住建局、规划分局分管负责人任副主任，办公室设在区国土分局，具体负责对工业企业闲置土地处置和低效用地再开发工作的指导协调、考核奖补等工作。

　　（二）强化服务保障。工业企业闲置土地处置和低效用地再开发工作涉及面广、政策性强，各镇（街道）、园区，各有关部门要高度重视，积极宣传引导，做好政策解读，完善工作制度，落实工作责任，确保规范运作、有序开展。

　　（三）强化信息公开。建立项目信息公开制度，畅通沟通渠道，充分尊重土地权利人意愿，切实保障其知情权、参与权、监督权，依法保护其合法权益。

　　九、其它事项

　　（一）特殊项目用地处置视其重要程度采取“一事一议”方式处理。

　　（二）本意见自2018年1月1日起施行，由区工业企业闲置土地处置和低效用地再开发领导小组办公室负责解释。

　　泰州市姜堰区人民政府

　　2017年12月21日

泰姜政发〔2017〕169号.doc